（2013）城民一初字第976号

海南省bet77365

民事判决书

（2013）城民一初字第976号 

原告张**，男，汉族。

法定代理人张**，女，系张**母亲。

委托代理人徐**，海南三和元律师事务所律师。

原告张**，女，汉族。

委托代理人徐**，海南三和元律师事务所律师。

被告三亚红树林旅游文化地产开发有限公司。

法定代表人张**，该公司董事长。

委托代理人林**，海南中海律师事务所律师。

委托代理人廖**，海南中海律师事务所律师。

第三人宋**，女，汉族。

委托代理人杨**，海南惠海律师事务所律师。

第三人王**，女，汉族，现下落不明。

第三人金**，男，汉族，现下落不明。

原告张**、张**诉被告三亚红树林旅游文化地产开发有限公司（以下简称三亚红树林公司）、第三人宋**、王**、金**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月16日、10月14日、2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告张**、张**的委托代理人徐**，被告三亚红树林公司的委托代理人林**、廖**，第三人宋**的委托代理人杨**到庭参加诉讼。第三人王**、金**经依法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告张**、张**称：2012年，其与三亚红树林公司签订房屋买卖合同，约定其向三亚红树林公司购买**酒店8号楼1710号商品房（以下简称1710号房），总房款为人民币1440000元，房款分两次支付，合同签订后支付800000元，第二期在合同备案后支付。其按合同约定在合同签订后于2012年6月20日向三亚红树林公司支付了800000元购房款。三亚红树林公司在收到房款后一直未按合同约定向相关部门办理房屋买卖合同的备案手续，并拒不将房屋买卖合同返还。期间其多次催促三亚红树林公司履行义务，但三亚红树林公司一直拒绝，后经证实，三亚红树林公司已将该房屋卖给他人并已办理了本案手续。其认为，三亚红树林公司一房二卖的行为违反了法律的规定和合同的约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，三亚红树林公司除应返还其购房款800000元外，还应赔偿其损失即购房预期可得利益损失400000元（最终金额以司法鉴定为准）。为维护其合法权益，现诉至法院，请求法院判令：一、三亚红树林公司向其返还购房款800000元；二、三亚红树林公司向其赔偿购房预期可得利益损失400000元（最终金额以司法鉴定为准）；三、本案诉讼费由三亚红树林公司承担。

被告三亚红树林公司辩称：其公司与张**、张**之间不存在商品房买卖合同关系，不应承担购房预期可得利益损失。其公司所知道的事实是，在2011年3月，其公司与王**、金**签订了《商品房买卖合同》，并于同年6月在三亚市房地产管理部门作了备案登记。因此到此时，本案涉诉的1710号房的产权属于王**、金**。由于三亚房地产产权管理部门规定直系亲属可以有一次更名的机会，在2012年6月，张**以王**儿子的身份到三亚市房地产部门办理更名，而在办理更名过程中，为他们办理更名的宋**伪造公章、私章而犯罪，从而导致张**无法成功更名。因此，张**只有更名的事实，而不存在向其公司买房的事实，其公司与张**、张**之间不存在商品房买卖合同关系。其公司收到张**存入的800000元是为结清其“母亲”王**的债务。由于2012年6月，王**、金**所购买的1710房尚有800000元房款没有结清，其公司一直认为张**存入的800000元是为了结清其“母亲”王**的债务，以达到更名的目的。但由于宋**的犯罪行为致使张**未能更名，且从证据表明张**并非王**儿子，故其公司收取张**存入的800000元已没有依据，应该予以返还。综上，其公司与张**、张**之间不存在购房关系，要求其公司赔偿购房预期可得利益损失没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。

第三人宋**述称：2012年4月，**酒店8号楼1710号房的原产权人中的金**的妻子联系其，由于做生意急需用钱，希望将该房卖掉。其便联系三亚红树林公司销售部的人员，销售部的人员就联系了张**、张**。因张**、张**在三亚红树林公司通过更名的方式低价购买了8号楼6710号房，所以这次也希望按照更名的方式购买8号楼1710号房。同时，该房的产权人王**、金**也是知道这回事的。后来，三亚市河西分局的刑警在办案过程中，亲自打电话给王**、金**，他们在电话中均回答与张**是亲属。因张**、张**通过办理更名手续购买过8号楼6710号房，因此，其对该事实亦是知晓的。为此，其就私刻了假章到三亚市房产部门办理合同更名手续，后被发现并报案。三亚红树林公司在收到张**存入的800000元时应核实情况。后因三亚红树林公司不给张**、张**退还800000元，他们才到法院起诉的。

第三人王**、金**未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。

经审理查明：2010年3月22日，金**、王**与三亚红树林公司签订一份《商品房买卖合同》，约定金**、王**购买三亚红树林公司开发的位于三亚市河东区凤凰路南侧的**酒店8#幢14层1710号房。该房建筑面积72.67平方米，套内建筑面积53.21平方米，公摊部分与公用房屋分摊建筑面积19.46平方米，按套内建筑面积计算价款，每平方米30143.83元。合同签订后，金**、王**向三亚红树林公司支付了部分购房款，尚余购房款800000元未支付。该合同于2011年6月在三亚市房地产管理部门办理了备案手续。2012年6月，金**因家里急需用钱，欲将本案涉诉房屋低价出售。金**的妻子陆晓泓便打电话联系营销客服经理宋**，表示想低价将该房卖掉。宋**接到该业务后，通过销售部找到张**。张**表示同意购买该房，于2012年6月20日以其儿子张**的名义向三亚红树林公司支付了800000元的暂存款。后宋**为促成该笔交易，以张**是王**的次子的身份欲将本案涉诉房屋的合同备案更名为张**。在此过程中，宋**私刻了“三亚市红树林旅游文化地产开发有限公司”及该公司法人代表张**的“张**印”两枚印章。印章刻好后，宋**使用该伪造的两枚印章加盖在《商品房买卖合同预售登记备案变更表》及作废发票申请等材料上办理相关变更业务时，被三亚红树林公司发现，随即向三亚市公安局报案。2012年12月13日，bet77365作出（2012）城刑初字第819号《刑事判决书》，判决宋**犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑六个月。现张**、张**以与三亚红树林公司之间存在商品房买卖合同关系，请求法院判令：一、三亚红树林公司向张**、张**返还购房款800000元；二、三亚红树林公司向张**、张**赔偿购房预期可得利益损失400000元（以司法鉴定为准）；三、本案诉讼法费由三亚红树林公司承担。

另查，张**向三亚红树林公司还购买了三亚市河东区**路南侧的**酒店8#幢6层710号房（以下简称6710号房）。

在诉讼过程中，张**、张**向本院提出对本案涉诉1710号房屋的市场价值进行评估的申请。本院依法委托三亚市中级人民法院对上述事项对外委托评估。2013年11月18日，三亚市中级人民法院出具《终结对外委托函》，向本院函告：申请人不缴费，愿放弃鉴定申请，将该案退回。本院向各方当事人送达上述《终结对外委托函》，组织质证。各方当事人对该函均表示无异议。

以上事实有《商品房买卖合同》、收据、报案书、询问笔录、（2012）城刑初字第819号《刑事判决书》、《终结对外委托函》及当事人当庭陈述等在案佐证，并经庭审质证，应以认定。

本院认为：本案的焦点为张**、张**与三亚红树林公司之间是否存在商品房买卖合同的法律关系。依据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，可以有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，双方当事人之间存在合同关系，应订立合同，或双方之间存在口头约定等其他的形式。本案中，张**、张**与三亚红树林公司之间没有以书面的形式签订商品房买卖合同，其只向该公司缴纳了本案涉诉1710号房屋的暂存款800000元，而三亚红树林公司依据其公司营销部经理宋**私刻公章伪造的一系列书面材料，收取了以张**是涉诉房屋买受人王**的次子名义缴纳的800000元的暂存款。在后来办理商品房合同备案更名过程中，发现公章是伪造的后，即向三亚市公安部门报案。该事实已得到（2012）城刑初字第819号《刑事判决书》的确认。从上述事实看，三亚红树林公司是在误以为张**是王**的次子的情形下收取该800000元，并不是欲与张**、张**形成商品房买卖合同关系的真实意思表示。在双方当事人之间没有签订书面合同，且三亚红树林公司否认双方之间存在商品房买卖合同关系的情况下，根据“谁主张，谁举证”的原则，张**、张**应对其主张承担举证责任。张**、张**为证明该主张，向本院提供的证据为2012年6月20日以张**名义支付的涉诉房屋的暂存款800000元的收据；2011年10月31日、2012年5月28日向三亚红树林公司支付购买6710号房房款的收据；其向三亚红树林公司购买6710号房的商品房买卖合同。对于2012年6月20日以张**名义支付的涉诉房屋的暂存款800000元的收据，由于宋**私刻公章伪造的一系列书面材料，导致三亚红树林公司误以为张**是王**的次子，故收取了800000元的暂存款，无法证明三亚红树林公司有与张**、张**形成商品房买卖合同关系的合意。2011年10月31日、2012年5月28日的收据及购买6710号房的商品房买卖合同，只能证明张**购买了三亚红树林公司开发的**酒店6710号房的事实，与本案涉诉1710号房屋没有任何法律关系。故对张**、张**认为其与三亚红树林公司之间存在商品房买卖的合同关系的主张，本院不予支持。然而，三亚红树林公司在与张**、张**之间不存在商品房买卖法律关系的情况下收取张**支付的800000元暂存款，没有事实和法律的依据，亦应予以返还。在庭审中，三亚红树林公司同意向张**、张**退还本案涉诉房屋的暂存款800000元。关于张**、张**要求三亚红树林公司向其赔偿购房预期可得利益损失的问题，由于张**、张**与三亚红树林公司并不存在商品房买卖合同关系，故其诉求三亚红树林公司赔偿购房预期可得利益损失没有事实和法律的依据，且其亦自愿放弃了对本案涉诉1710号房的评估鉴定申请。对张**、张**的该项诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告三亚红树林旅游文化地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日被内向原告张**、张**返还**酒店8#幢14层1710号房暂存款800000元；

二、驳回原告张**、张**的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15600元（原告已预缴），由原告张**、张**承担3800元，被告三亚红树林旅游文化地产开发有限公司承担11800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。

 

            

             

                         审  判  长       

                         代理审判员       

                             人民陪审员       

                         

                         二○一四年二月二十一日

 

                             书  记  员      

 

附相关法律条文：

中华人民共和国合同法

第十条　当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

中华人民共和国民事诉讼法

第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

 

最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定

第二条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。